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정부가 6억원 이상의 주택담보대출을 제한하는 초강력 대출 규제를 시행하면서 과거 문재인 정부 때의 유사한 정책이 어떤 효과를 가져왔는지에 관심이 쏠린다. 업계에서는 과거 경험을 바탕으로 이번 조치가 ‘6개월 반짝 효과’에 그칠 우려가 있다는 분석이 나온다.
2일 업계에 따르면, 이재명 정부의 1호 부동산 대책에 해당하는 이번 대출 규제안은 여러 면에서 문재인 정부 때인 2019년 말 발표한 연상케 한다는 평가가 나온다는 점에서다. 2019년 12월 16일 대출 규제 역시 기습적으로 발표돼 바로 다음 날부터 시행됐다.
특히 한국장학재단 저금리 전환대출 이자지원계좌 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억원이 넘는 아파트를 구입하면 주택담보대출을 아예 받지 못하도록 하고, 시가 9억원이 넘는 아파트를 살 때는 대출 금액을 크게 줄이는 강력한 수요 억제책이었다. 12·16 대출규제가 정조준한 대상도 이번 대책과 같은 서울 강남권과 마포·용산·성동구(마포·용산·성동구)인 것도 공통점이다.
당시 규 통장자동대출 제가 시행되자 집값 상승세가 둔화하고 호가를 낮춘 매물이 등장하는 등 단기적으로는 기대했던 효과가 나타났다. 한국부동산원이 집계하는 서울 주간 아파트 매매가격지수는 대출 규제 발표 당일인 2019년 12월 16일 기준으로 전주보다 0.2% 상승했지만, 상승 폭은 0.1%(2019년 12월 23일), 0.08%(2019년 12월 30일), 0.04%(2020 북한 응원단 년 1월 13일) 등으로 계속해서 줄었다. 대책 발표 15주 만인 2020년 3월 30일(-0.02%)에는 하락 전환했다. 서울 아파트값 약세는 3월 말부터 5월 말까지 두 달간 이어졌다.
그러나 2020년 6월 초부터 다시 상승하기 시작해 2022년 1월까지 브레이크 없는 폭등세를 이어갔다. 15억원 대출 규제가 무섭게 오르던 서울 아파 청약저축 가입조건 트값을 잡는가 싶더니 6개월이 채 안 돼 다시 상승세가 나타난 것이다.
부동산 시장 상황을 보여 주는 바로미터인 서울 아파트 거래량도 비슷한 흐름을 보였다. 거래량은 2019년 12월 1만8천298건에서 대출 규제 발표 4개월 만인 2020년 4월 7천332건으로 60% 급감했으나, 5월부터 증가세로 돌아섰다. 그해 7월 거래량은 2만4천 이자지급방식 여건에 이르렀다.
역시 ‘초강력 규제’, ‘전례 없는 규제’라고 평가받았던 ‘15억원 규제’의 약발이 반년 만에 떨어진 이유로는 저금리로 시장에 풀린 돈이 워낙 많았고 갭투자를 잡지 못해서라는 분석이 나왔다. 규제의 칼날을 피한 서울 강북, 경기 수원·용인 등지와 비규제 지역 9억원 이하 중저가 아파트값이 오르는 ‘풍선 효과’도 나타났다.
‘15억원 이상 대출 금지’ 규제는 윤석열 정부 출범 이후인 2022년 12월, 2년 11개월 만에 종료됐다. 당시 상황에서 교훈을 얻은 듯 이번에 정부는 주택담보대출을 받으면 6개월 안에 전입하도록 의무화하고, 전세로 잔금을 치르는 것을 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 ‘갭투자’를 차단했다.
과거 사례를 볼때 앞으로 정부가 내놓을 공급 확대, 세제 개편 등 후속 조치가 시장 안정의 관건이 될 것이라는 전망이 나온다.
손기은 기자